IMPOSTE IMMOBILI

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CLASSIFICAZIONE E RENDITE CATASTALI DEGLI IMMOBILI

Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio i quali vengono normalmente riportati negli atti notarili con i quali gli stessi immobili vengono trasferiti.
A ciascuna unità immobiliare urbana dei gruppi “A”, “B” e “C” viene attribuita una categoria e classe in relazione alle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, alla sua destinazione d’uso. Conseguentemente, viene determinata la rendita catastale, applicando le tariffe d’estimo definite per ogni categoria e classe e pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Alle unità immobiliari urbane dei gruppi “D” ed “E” viene attribuita la relativa categoria e la rendita, effettuando una stima diretta.
Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali.
 
I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
COD. TIPOLOGIA

A/1 abitazioni di tipo signorile
A/2 abitazioni di tipo civile
A/3 abitazioni di tipo economico
A/4 abitazioni di tipo popolare
A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 abitazioni di tipo rurale
A/7 abitazioni in villini
A/8 abitazioni in ville
A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
A/10 uffici e studi privati
A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 case di cura e ospedali (senza fini di lucro)
B/3 prigioni e riformatori
B/4 uffici pubblici
B/5 scuole, laboratori scientifici
B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate
C/1 negozi e botteghe
C/2 magazzini e locali di deposito
C/3 laboratori per arti e mestieri
C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)
C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)
C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)
C/7 tettoie chiuse o aperte

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

COME SI DETERMINA LA RENDITA CATASTALE
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’unità immobiliare (vani, mq o mc) per la tariffa d’estimo.
Per un appartamento di categoria catastale A/2, di classe 5, situato in un Comune medio con zona censuaria unica, è possibile individuare sulla Gazzetta Ufficiale una tariffa che, moltiplicata per il numero di vani, fornisce la rendita catastale dell’immobile.
Per esempio, se la tariffa è di 300 euro e i vani sono 4 la rendita è pari a 1.200 euro.
Per tener conto dell’andamento del costo della vita, le rendite catastali possono “essere rivalutate”, ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l’applicazione delle imposte (dal 1997 le rendite catastali sono state aumentate del 5 per cento).
Nell’esempio visto sopra, la rendita catastale rivalutata è di 1.260 euro (1.200 + 5 per cento).

ACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILI
I proprietari hanno l’obbligo di denunciare, all’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, le nuove costruzioni entro 30 giorni dal momento successivo a quello in cui sono divenute abitabili o comunque idonee per l’uso a cui sono destinate.
Attualmente con la procedura informatica DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) il contribuente stesso, con l’ausilio di un professionista abilitato, propone la rendita catastale.
L’ufficio, qualora rettifichi la rendita catastale già attribuita o proposta dal contribuente, ha l’obbligo di notificare all’interessato la nuova rendita avverso la quale, entro 60 giorni, può essere presentato ricorso presso la competente Commissione tributaria.

VARIAZIONI E VOLTURE
Chi ha l’obbligo di registrare un atto che trasferisce diritti reali sugli immobili o di presentare una dichiarazione di successione (ordinariamente notaio od erede) è tenuto, entro 30 giorni dalla registrazione, a presentare la domanda di voltura all’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio.
La domanda consente la registrazione negli atti del catasto e il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale.
Questo obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato, in modo permanente, la tipologia, la consistenza o la destinazione d’uso dell’immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di ultimazione dei lavori all’ufficio dell’Agenzia del Territorio.
Attualmente, le variazioni e le volture possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l’immediato aggiornamento degli atti.
 
LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI
Gli immobili — terreni e fabbricati — sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all’Irpef ), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (ICI) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi — come la donazione o la compravendita — o attraverso la successione ereditaria, nonché l’usucapione.
Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l’imposta di registro (in alternativa, l’Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione), sono dovute l’imposta di successione e di donazione che varia a seconda dei beneficiari e le imposte ipotecaria e catastale.
Per gli atti soggetti ad IVA, non si applica, per il principio di alternatività, l’imposta proporzionale di registro; sono comunque dovute le tasse fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale.
Per quanto riguarda l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta.
Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.
Per l’Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva di chi lo possiede.

L’IRPEF SUI FABBRICATI
L’Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale. I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del Modello UNICO (o nel quadro B, per chi compila il Modello 730).
Oltre alla rendita catastale, i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell’immobile.
Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre il canone ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna), o del 40,5 per cento per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.


Casi particolari di determinazione del reddito

1. Abitazione principale
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell’anno durante il quale l’immobile (e le relative pertinenze) è stato adibito ad abitazione principale.
Sia la casa che le pertinenze risultano così esenti da Irpef.
La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora abituale dei familiari del contribuente stesso.
Ovviamente, non si possono avere più abitazioni principali. Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l’uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un’altra casa di proprietà, è quest’ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.
Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), l’immobile di proprietà, occupato dal figlio, non perde la qualifica di abitazione principale.
La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’unità immobiliare non risulti locata.

2. Fabbricati concessi in locazione

Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione. In particolare, se l’immobile è locato:

  • ad equo canone: il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
  • in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
  • a canone convenzionale: il reddito da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (così come individuati da appositi provvedimenti normativi).
    Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (Legge 9 dicembre 1998, n. 431).


Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente.
La legge prevede, però, che i canoni non percepiti (per l’ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità.
Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.
In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.

Disposizioni per combattere il fenomeno delle locazioni sommerse
Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra:

  • il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 per cento;
  • il 10 per cento del valore catastale dell’immobile.
Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore 120, cioè lo stesso moltiplicatore previsto ai fini dell’imposta di registro, rivalutato del 20 per cento.

Esempio

Un contribuente che dichiara nel contratto di locazione un canone mensile di 800 euro per la locazione di un fabbricato la cui rendita catastale rivalutata è pari a 750 euro.

Il canone annuo di locazione ridotto del 15 per cento sarà:

 800 x 12 = 9.600 – 1.440 (15 per cento di 9.600) = 8.160

Per determinare il 10 per cento del valore dell’immobile, si dovrà effettuare il seguente calcolo:

750 x 120 = 90.000 x 10 per cento = 9.000

Dal raffronto tra i due valori ottenuti, emerge che quello maggiore è il 10 per cento del valore catastale dell’immobile. Pertanto, qualora il contribuente indichi nella dichiarazione dei redditi questo importo (in luogo del canone riportato nel contratto di locazione, ridotto del 15 per cento), l’Ufficio non potrà più rettificare, per l’immobile locato, il reddito dichiarato
 
Un’altra previsione è quella che riguarda i casi di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili.
In tali ipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; quale importo del canone, su cui pagare l’imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10 per cento del valore catastale dell’immobile.

ATTENZIONE
Tali disposizioni non si applicano nei confronti di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato” cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi dell’art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3 Legge n. 431 del 1998.

3. Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l’aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.

4. Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono “produttivi” di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l’uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).

5. Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo e non, riconosciuti di interesse storico e/o artistico, di cui alla Legge 1º giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a prescindere dall’eventuale locazione del bene.

L’ACQUISTO DI UN FABBRICATO ABITATIVO
In caso di acquisto di un immobile si applicano, in via generale, l’IVA e/o l’imposta di registro (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.


CESSIONI IMMOBILIARI: LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE 

VENDITORE IMPOSTE
Privato IVA No
Registro 7%
Ipotecaria 2%
Catastale 1%
Impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito
lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione
Impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende
dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori
IVA Esente
Registro 7%
Ipotecaria 2%
Catastale 1%
Impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente
nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati
per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di
programmi di edilizia residenziale convenzionata
IVA 10%*
Registro 168 euro
Ipotecaria 168 euro
Catastale 168 euro
* 20 per cento se il fabbricato è di lusso.

Per l’acquisto della prima casa sono previste particolari aliquote agevolate al verificarsi di determinate condizioni. Per maggiori approfondimenti si rimanda all’apposito paragrafo riportato di seguito.
Per le compravendite di immobili poste in essere dal 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  • le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
  • se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio;
  • le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l’occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
  • sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il predetto sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.
Sono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).
Per chi decide di non avvalersi di tale opportunità, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene.
In tal caso, se l’ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale, un apposito avviso.

Come si determina il valore catastale
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa;
  • 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;
  • 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

ATTENZIONE
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall’Ufficio dell’Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

LA BASE IMPONIBILE PER L’IVA
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.
Se, però, per l’acquisto dell’immobile l’acquirente ha contratto un mutuo o ha chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

Cosa si intende per “valore normale”
“...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972).

ATTENZIONE
È prevista la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per il pagamento dell’imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell’ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.
In pratica, qualora l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l’acquirente – anche se è un privato cittadino – può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell’IVA dovuta.
Va precisato che la responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni.
L’acquirente privato può regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell’atto.
Entro lo stesso termine, l’acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all’ufficio territorialmente competente copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.

fonte: Agenzia delle Entrate

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