IL SOSTEGNO AI CONSUMI - Prima casa

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VALGONO LE REGOLE PER ACQUISTI 'PRIMA CASA' 

Il decreto incentivi destina complessivamente 60 milioni di euro quale contributo per l'acquisto di immobili ad alta efficienza energetica.
Si tratta del contributo di:

  • 83 euro per metro quadrato di superficie utile acquistato, con un massimo di 5mila euro (e quindi il contributo finanzia l'acquisto dei primi 60 metri quadrati), per «l'acquisto di immobili di nuova costruzione, come prima abitazione della famiglia, con fabbisogno di energia primaria migliore almeno del 30% rispetto ai valori di cui all'allegato C, n. 1, della Tabella 1.3 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192»;
  • 116 euro per metro quadrato di superficie utile acquistato, con un massimo di 7mila euro (e quindi anche qui il contributo finanzia l'acquisto dei primi 60 metri quadrati), per «l'acquisto di immobile con fabbisogno di energia primaria migliore almeno del 50% rispetto ai valori» di cui al predetto allegato C.

Scendendo nel dettaglio, va innanzitutto notato che il contributo è concesso «per l'acquisto di immobili di nuova costruzione, come prima abitazione della famiglia». L'utilizzo del concetto di immobile «di nuova costruzione», anche se non azzeccatissimo, non dovrebbe però dar luogo a eccessivi problemi, in quanto:

  1. si tratta, evidentemente, dell'immobile che venga acquistato senza esser stato utilizzato da nessuno dopo la sua costruzione: quindi per immobile «di nuova costruzione» si intende, probabilmente, sia un immobile recentemente finito di costruire sia un immobile di vecchia costruzione ma che sia rimasto invenduto per lungo tempo, senza mai esser stato usato da nessuno (se si trattasse invece di un immobile concesso in uso dal costruttore a soggetti diversi dall'acquirente, in attesa di essere ceduto a quest'ultimo, si dovrebbe essere al di fuori del perimetro di applicazione del contributo);
  2. è probabilmente da ritenere «di nuova costruzione» anche un edificio venduto dopo esser stato oggetto di ristrutturazione o, a maggior ragione, di riedificazione dopo la demolizione di una preesistente struttura: al riguardo si veda il dossier pubblicato sul «Sole-24 Ore» del 29 marzo, con la possibilità di cumulare il beneficicio del 36% sulle spese;

al di fuori del campo di applicazione del contributo in esame dovrebbero invece restare fuori gli edifici ceduti dopo esser stati oggetto di lavori "minori", quali quelli di manutenzione, ordinaria e straordinaria, di restauro e di "risanamento conservativo".

Denso di problemi interpretativi appare il riferimento che la legge opera all'acquisto effettuato «come prima abitazione della famiglia». Se è chiaro infatti che oggetto del contributo è l'acquisto di «abitazioni», e quindi di nessun altra tipologia immobiliare diversa da quella abitativa, non è ben chiaro il riferimento alla «prima abitazione della famiglia». Infatti, di solito si parla di «prima casa» e non di «prima abitazione»; inoltre, il concetto di «prima casa» è, di solito, riferito al soggetto acquirente, e non alla sua famiglia. L'unica interpretazione plausibile pare dunque quella di ritenere la norma in esame riferita, sia pure tecnicamente, al concetto di acquisto agevolato ai sensi della Nota II-bis della Tariffa, parte prima, annessa al Dpr 131/86), che reca appunto i presupposti per effettuare l'acquisto di abitazioni con la cosiddetta agevolazione prima casa, che consente l'abbattimento delle aliquote dell'Iva e dell'imposta di registro rispettivamente al 4 e al 3 per cento e la riduzione delle imposte ipotecaria e catastale alla misura fissa.
Occorre poi notare che il concetto di "acquisto" effettuato "come prima abitazione della famiglia" è usato nel testo del decreto con riferimento al contributo di 83 euro e non ripetuto per il contributo di 116 euro. Ebbene, delle due l'una: o si tratta di una svista (cosicché in entrambi i casi deve ritenersi necessario il presupposto dell'acquisto della "prima casa") o si tratta di un effetto voluto, con il risultato di beneficiare:

  • con un contributo inferiore, l'acquisto della "prima casa" a minor efficienza energetica;
  • con un contributo superiore, l'acquisto di una qualsiasi casa, perché di maggior efficienza energetica.

Va inoltre osservato che la normativa in esame attribuisce il contributo all'acquisto del «metro quadrato di superficie utile ». Ora, quanto al concetto di "superficie utile" occorre sottolineare che:

  1. essa di certo non è, anzitutto, la cosiddetta «superficie catastale» e cioè quella risultante dal calcolo di cui all'allegato C del Dpr 138/98, da effettuarsi per l'attribuzione della rendita catastale;
  2. con il concetto di «superficie utile», di solito, nel gergo commerciale, si allude semplicemente alla superficie di calpestio (e quindi "al netto" dei muri, sia interni che perimetrali);
  3. con una riflessione dotata di maggiore tecnicità, va però notato che, ad esempio, negli articoli 5 e 6 del Dm del 2 agosto 1969 (recante le caratteristiche delle abitazioni "di lusso"), vengono esclusi dal computo della "superficie utile" «i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posti macchine»; che nella legislazione per l'edilizia residenziale pubblica, e precisamente nell'articolo 1 del Dm. 26 aprile 1991, e nell'articolo 6 del Dm del 5 agosto 1994, si sancisce che si intende «per superficie utile abitabile la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio da un vano all'altro e degli sguinci di porte e finestre»; e che infine nell'articolo 3 del Dm del 10 maggio 1977 è disposto che «per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e balconi».
  4. in presenza di pertinenze, la superficie utile da considerare è solo quella del bene principale, e quindi al netto della superficie della pertinenza, come si desume dai predetti articoli 5 e 6 del Dm del 2 agosto 1969.

Chi potrà dunque beneficiare del contributo? La norma in questione ammette al contributo (il cui beneficio potrà essere goduto anche da chi possa contemporaneamente approfittare delle detrazioni del 36% per acquisto di immobile da impresa che lo ha ristrutturato) chi abbia stipulato il contratto preliminare con atto di data certa posteriore all'entrata in vigore del decreto attuativo e stipuli il contratto definitivo non oltre il 31 dicembre 2010. In altri termini, dovrebbe restare escluso chi abbia già stipulato il contratto preliminare prima dell'entrata in vigore del decreto, pur se stipuli il rogito entro il 31 dicembre prossimo. Le formalità da compiere saranno le seguenti:

  1. venti giorni prima della stipula del rogito di compravendita, il venditore, che deve già essere in possesso dell'attestato di certificazione energetica, deve curare la pratica di "prenotazione della misura" (con ciò il decreto pare alludere alla prenotazione del contributo) presso l' «organismo» di cui al Dm (probabilmente le Poste);
  2. la "stessa" (dovrebbe trattarsi della predetta "misura" o della sua "prenotazione") deve essere "confermata" nel rogito;
  3. lal rogito va obbligatoriamente allegato l'attestato di certificazione energetica dell'appartamento;
  4. entro 45 giorni dal rogito, l'acquirente deve trasmettere alle Poste la copia autentica del rogito munita degli estremi di registrazione. Dovrebbe conseguirne che l'acquirente corrisponde al venditore un prezzo decurtato dell'importo del contributo; e che le Poste accreditano al venditore l'importo del contributo, una volta verificata la conclusione dell'iter procedimentale sopra descritto e la sussistenza dei presupposti per la concessione del contributo.


Le linee guida

I requisiti:

La casa deve avere un fabbisogno di energia primaria migliore almeno del 30% o del 50% rispetto ai valori di cui all'allegato C, n. 1, della Tabella 1.3 del Dlgs 192/2005» (classe energetica A e B).

Si deve trattare, di fatto, di «prima casa» ai sensi della Tariffa parte I, articolo 1, nota II bis del Dpr 131/86: deve essere ubicata nel comune di residenza o dove ci si trasferirà entro 18 mesi; l'acquirente non deve possedere altre case comprate con la stessa agevolazione, neanche in quota, e comunque non può possedere altre abitazioni nello stesso comune.

L'immobile deve essere di nuova costruzione, quindi senza essere stato utilizzato da nessuno dopo la sua edificazione; probabilmente rientrano nel beneficio anche gli edifici venduti dopo essere stati ristrutturati dalla stessa impresa venditrice (e in questo caso ci sarebbe anche la detrazione del 36% sul 25% del prezzo) e, a maggior ragione, gli edifici riedificati dopo la demolizione di una preesistente struttura.

La procedura

Venti giorni prima della stipula del rogito di compravendita, il venditore, che deve già essere in possesso dell'attestato di certificazione energetica, deve curare la pratica di "prenotazione della misura".
La "prenotazione" deve essere "confermata" nel rogito. Al rogito va obbligatoriamente allegato l'attestato di certificazione energetica dell'appartamento. Entro 45 giorni dal rogito, l'acquirente deve trasmettere alle Poste la copia autentica del rogito munita degli estremi di registrazione.
L'acquirente paga un prezzo scontato dell'importo del contributo e le Poste accreditano al venditore l'importo del contributo, una volta verificata la conclusione dell'iter procedimentale e la sussistenza dei presupposti .
 
Mercoledí 31 Marzo 2010  

fonte:
Il Sole 24 Ore

 

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