Condominio, bonus del 36% per lavori su tutte le parti comuni

 news  
 

Condominio, bonus del 36% per lavori su tutte le parti comuni

L'art. 1 della Finanziaria 1998 (legge 449 del 27 dicembre 1997), che introdusse nel nostro ordinamento la possibilità di detrarre nella misura del 36% dell'IRPEF dovuta le spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia di edifici residenziali situati in Italia, aveva distinto le tipologie di attività agevolabili a seconda della titolarità del bene (vedi tabella).

 

Tabella Interventi agevolati

 

 

 
Detraibilità dei relativi oner
i

 
Tipologia di intervento edilizio (1) Parti comuni dell'edificio residenziale Parti di proprietà esclusiva

Manutenzione ordinaria
SI NO

Manutenzione straordinaria
SI SI

Restauro e risanamento conservativo
SI SI

Manutenzione edilizia
SI SI

 

(1) Le relative definizioni sono riportate all'art. 31 della legge 457 del 5 agosto 1978, rispettivamente alle lett. a), b), c) e d). Ora il riferimento deve essere fatto all'art. 3 del D.P.R. 380 del 6 giugno 2001 - peraltro identico al richiamato art. 31 - contenente il Testo Unico in materia edilizia.

 

 

Parti comuni: rinvio al codice civile

Relativamente all'individuazione delle parti comuni, la richiamata norma fiscale fa riferimento a quella civilistica, e quindi all'art. 1117 cod. civ., limitando peraltro l'applicabilità della detrazione ai beni compresi nell'elenco di cui al n. 1) di tale disposizione. Sennonché il provvedimento attuativo della Finanziaria 1998 - D.M. finanze 41 del 18 febbraio 1998 - rinvia genericamente a tutto l'art. 1117, facendo ricomprendere nel beneficio fiscale anche i beni indicati ai numeri 2) e 3) della norma.

 

 

I chiarimenti ministeriali

In più occasioni il Fisco si è occupato dell'argomento, specificando che si dovesse adottare il criterio indicato dal D.M. finanze 41/1998, e quindi estendere la detrazione IRPEF anche alle ristrutturazioni di beni indicati ai numeri 2) e 3) dell'art. 1117.

Così, per esempio, è stata affermata la detraibilità delle spese relative all'alloggio del portiere (Min. finanze, circ. n. 57/E del 24 febbraio 1998), oppure all'impianto di fognatura (Min. finanze, circ. n. 121/E dell'11 maggio 1998).

Vi sono tuttavia anche pronunce che vanno in direzione opposta: nella ris. n. 84/E del 7 maggio 2007, infatti, l'Agenzia delle entrate - disattendendo quanto affermato nel 1998 - chiarì (con specifico riferimento agli impianti fognari condominiali) che «(...) il legislatore (...) ha sostanzialmente escluso dall'agevolazione gli interventi riferiti ad altre parti comuni degli edifici in condominio elencate nei numeri 2) e 3) dell'art. 1117 citato (...)». Tale contrasto è stato risolto soltanto ora, con la ris. n. 7/E del 12 febbraio 2010 (a pag. 429), per la quale la detrazione IRPEF del 36% deve essere riconosciuta anche in relazione alle parti comuni di cui ai numeri 2) e 3) e non soltanto per i beni indicati al n. 1) dell'art. 1117 cod. civ. (tabella 2). Ne consegue che è superata l'interpretazione fornita con la citata ris. n. 84/E/2007.

 

 

 

Tabella 2 Parti comuni dell'edificio

 

Art. 1117 cod. civ. Bene Detraibilità IRPEF 36%
n. 1

- Suolo su cui sorge l'edificio, compreso il sottosuolo

- Fondazioni (Cass. civ., Sez. II, sent. 26.1.2000, n. 855)

- Muri maestri, anche di riempimento (Cass. civ., Sez. II, sent. 7.3.1992, n. 2773)

- Tetti (ma non sempre i sottotetti)

- Lastrici solari (ma non le terrazze a livello)

- Scale (gradini, ripiani, ringhiere, passamani), compreso il sottoscala

- Pianerottoli

- Portoni di ingresso

- Vestiboli

- Anditi

- Portici

- Cortili

- Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comuneSempre stata ammessa

Sempre stata ammessa
n. 2

- Locali per la portineria

- Abitazione del portiere, sempreché al bene fu data tale destinazione in sede di costituzione del condominio (Cass. civ., Sez. II, sent. 26.11.1998, n. 11996)

- Locali per la lavanderia

- Locali per il riscaldamento centrale

- Locali per stenditoi

- Altri locali per servizi in comune

Al riguardo si è registrato un contrasto a livello sia normativo sia di prassi ministeriale, risolto in senso affermativo soltanto dalla ris. n. 7/E, incommento

 

n. 3

- Opere, installazioni e manufatti, di qualunque genere, che servono all'uso e al godimento comune

Esempi:

- ascensori; pozzi; cisterne; acquedotti; fognature e canali di scarico; impianti per acqua, gas ed energia elettrica, riscaldamento e simili;(1) impianto citofonico

Al riguardo si è registrato un contrasto a livello sia normativo sia di prassi ministeriale, risolto in senso affermativo soltanto dalla ris. n. 7/E, incommento

 

1) Fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.


Parti comuni dell'edificio

L'art. 1117 cod. civ. ha individuato tre categorie di beni comuni, in base al rapporto in cui ciascuno di essi si trova rispetto al condominio.

Nella prima parte (n. 1) sono indicati i beni formanti o integranti la struttura dell'edificio, necessari per l'esistenza o l'utilizzabilità del medesimo. La seconda parte (n. 2) comprende i locali accessori, mentre nella terza (n. 3) sono indicati quei beni che, seppur non indispensabili, sono destinati all'uso comune. Si ricorda che per la giurisprudenza l'elenco non è tassativo (in questo senso si è pronunciata la Sez. II civile della Corte di Cassazione con le sent. n. 7889 del 9 giugno 2000 e n. 16292 del 19 novembre 2002).

Commento tratto dalla rivista "Consulente Immobiliare" , Il Sole 24 Ore, n. 856, p.426 a cura di Flavio Guidi e Paolo Duranti.

fonte:
Il Sole 24 Ore

 <<indietro stampa